分譲住宅と建売住宅と新築一戸建ての違いとは?

家族構成、住んでる土地柄、資金、こだわり、年齢によって分譲住宅地が合っているのか、一戸建て地が合っているのか大きく変わってきます。
「注文住宅(自分の好みの間取りやデザインで設計していく家)」を建てるのに土地からお探しの場合は、分譲住宅地にするのか、一戸建て地にするのか迷う方が多いです。

ここでは分譲住宅と新築一戸建ての違いを徹底的に解析していきます。
土地購入、家づくりは人生の最大の買い物ですので、しっかりと見極めましょう。

そもそも分譲住宅地と一戸建て地の違いとは何なのでしょうか。

「分譲住宅地」
簡単に言うと、元は大きな一つの土地だったものをいくつかに分けられて住宅地として整備した土地です。

「一戸建て地」
分けられていない住宅地です。

「建売分譲住宅」
分譲地に、さらに建物が建った状態で販売している物を指します。

「建売分譲住宅」の呼び方を略して、「分譲住宅」と呼ぶことも多いので、分譲住宅地を指すのかと勘違いしやすいですが、「分譲住宅地」とは建物は建っておらず、あくまで土地だけの物を指します。

分譲住宅地のメリットとデメリット

【分譲住宅地のメリット】
・人気エリアの土地が買いやすい。
小さいので値段も手頃だったりします。
また、人気エリアの一戸建て地はほぼ空きがないので元畑や駐車場などを新たなに分譲住宅地として売り出していればラッキーです。

・地盤調査や配管工事なども済んでいるので、すぐに家の建設工事に入れる。
・新しい家が多いので、古くからの人間関係がない。
・似たような家族構成の人が集まりやすい。
・同じような経済力の人が集まりやすい。

【分譲住宅のデメリット(注意点)】
・売れ残っている分譲地には、注意が必要です。
同じ敷地内の分譲地でも、形も値段も全く異なります。
土地の価値は大きさ、接道、形によって決まり、最も価値があるのは大きさです。
次いで、接している道路の位置、最後にきれいな地形かどうかで価値を決定していきます。
例えば、道路が好条件の南に接していても、50㎡~60㎡くらいだと手頃な価格帯の事が多いので、あっという間に売れてしまいます。

売れ残っている土地には必ず理由があります。
例えば、北面に接道している土地は日陰なので家の前が凍りやすかったり、形が悪い土地は家の大きさや形状が限られたり、配管工事が高額になる事もあります。
立地と値段だけで判断せずに、大きさ、接道、形も考慮しながら土地選びをしましょう。

・元々、何があった土地なのか分かりにくい。
不動産会社に必ず事前に確認しましょう。
自分でも登記簿登録を調べれば、間違いないでしょう。(法務局で誰でも調べられます。)
お墓や地上汚染が疑われる工場の跡地だったり、地盤の緩い田んぼの跡地の場合もあります。

・土地の改良や補強工事がきちんと行われているのかわかりにくい。
すでに地盤補強や配管工事がすでに終わっている状態です。
一見はキレイなので見落としがちですが、元に何があった土地なのかを調べ、
それに見合った土地整備が行われたのか確認しましょう。

新築一戸建てのメリットとデメリット

【新築一戸建てのメリット】
・適切な地盤工事が行われたか確認しやすい。

・元々何が建っていたか分かりやすい。
田畑のような大きい土地を住宅地として売り出す時は、ほとんど分譲地にするので、一戸建て地は元は住宅や駐車場だった場合が多いです。
ですので、地盤がしっかりしている場合が多いです。

・建物付き一戸建て地は穴場かも。
更地にすると固定資産税が6倍もかかるので、不動産会社が建物を敢えて壊さずに、売りに出していることがあります。
建物があると、一見は解体費が掛かるし避けがちですが、実は配管工事もされているので解体費を差し引いてもお得に買える場合があります。

【新築一戸建てのデメリット(注意点)】
・整備費がかかる。
整備、配管工事などを最初からしなくてはいけない場合は、その費用が掛かります。
その分、整備の様子を確認できるので誤魔化されたりしにくく安心です。

・住宅地でない場合は、変更手続きするのに日数が掛かる。
たとえば農地だった場合は、自分の所有物であったとしても市役所に農地転用の申請をしなくては、家を建てられません。
申請許可が下りるのに、平均1年ほどかかります。

さらに農地保護区域では、農振除外申請が必要になります。
簡単に言うと保護区域にある農地に家をどうしても建てたいので、保護対象から外してください!という申請です。
これはなかなか通りにくいです。

・ご近所のルールや古くからのしきたりが存在する場合がある。
ご近所のネットワークが既に出来上がっているので、隣近所と暗黙のルールがある場合も少なくありません。
そうは言っても世代交代していくので、時代や人に合わせてルールも変わっていくでしょう。
また、困った時に助けてくれる村の長老じゃないですが、ご近所の事を熟知している方がいるのは頼もしくもあります。

・お隣の庭木や間取りなども配慮しないといけない。
お隣の大きい木があり、陰になりやすい位置にはリビングは避ける、室外機を置く場所がお隣の寝室のそばにならないようにしないと騒音問題になるなどなど、色々と配慮しながら建てる事になります。
考えようによっては一斉に家が建つ分譲地と違い、トラブルなどを防ぐような間取りの家を建てれるので安心とも言えます。

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